开发商现金流处于过去5年来最好时期未来房价上涨趋势不会变

瑞士信贷常务董事兼亚洲首席经济分析师陶东在10月31日在深圳表示,预计只有十一届中央委员会第三次全体会议之后的一个小城市将开征物业税,对下一次的前景持乐观态度。 12个月。房价继续上涨,土地交易继续活跃。

对于当前的房价上涨趋势,陶栋认为有三个原因。首先,实际通货膨胀率远远高于国家统计局的数据。住房市场是一个吸收普通人高储蓄率的投资账户。开发商拥有丰富的现金流,这是过去五年中最好的时期。有足够的弹药用于反市场法规和市场噪音。第三,现任政府将房地产视为稳定增长的来源。 “ 28次国务院会议提到房地产。不到15分钟。”

因此,陶栋认为,在未来的12个月中,中国的房价上涨和活跃的土地交易将继续,政策杂音可能会影响市场情绪,但不会改变房地产市场的趋势。房地产市场趋势的最终变化可能是整体货币环境,而不是政策压力。

在陶东看来,中国的货币环境已经出现拐点。 2013年6月,上海银行间同业拆借利率的飙升,将是朝着持续10年的货币扩张政策迈出的分水岭。尽管SHIBOR利率随后有所下降,但该银行的借贷行为已发生显着变化,影子银行的筹款能力也发生了显着变化。中国人民银行的政策基调已悄然改变。 “稳定的货币政策”已经开始显示出紧缩的迹象。中央银行在注入流动性方面变得更加谨慎,并不时缓慢而适度地提取资金。当世界将注意力转向美联储推出QE3时,中国人民银行实际上是试图缩减资产负债表的几家主要中央银行中的第一家。但是,目前的流动性非常丰富,私人投资意向不强,因此经济和市场暂时还没有感受到适度退出的压力。但是,这一退出过程迟早会在一天之后发生。这是造成房屋价格长期下跌的第一个原因。

另一方面,陶冬指出,在北京和上海等一线城市,需求大于供给,房价急剧上涨。房价普遍超过了东京的水平,但当地居民的收入却比东京居民低20-40%。与国外相比,三线城市的房价并不算太贵,但与当地居民的收入相比,它们已经很昂贵了。更重要的是,三线城市的供给大于需求,库存严重。许多地方都有“鬼城”。当下一次货币紧缩到来时,当地开发商打破资本链的机会就会增加。

因此,陶冬分析,短期房价有上升的空间,中期房价将下降。 “当北京和上海出售厕所基金来购买西班牙的全景房屋时,常识可能比海南岛上的所有存货房屋和现价现金基金足以购买整个曼哈顿时更为常识。分析更接近现实。预计房价下跌将在2015年至2017年间出现,届时市场将感到痛苦。”

陶东建议当场成功的人不要去想未来5-7年要赚多少钱,而要冒险。陶栋正在21世纪网络举办的“信赖文化中国之旅”大型行业主题活动的深圳站论坛上。 (新浪财经)