深度分析丨2020 年地产之变

黑天鹅是不可预测的,灰犀牛是不可避免的。我们不能改变规则,只有我们“源头|徐汇集团”监管的“灰犀牛”的灰尘没有落下,疫情的“黑天鹅”再次出现在空气中。房地产2020注定是坎坷的一年。战后,宏观环境、市场和行业将迅速变化,企业也将不可避免地随之变化。由于抗击疫情的战斗仍未结束,如果战斗在2月底结束,根据正常乐观判断,3月份大部分地区进入正常状态,湖北将推迟一个月,武汉将再推迟一个月。这样,所有地区将有一个半月的影响,而湖北将有三个月左右的影响。如果我们有点悲观的话,到4月和5月,70%的中小企业将不得不倒闭。据估计,即使疫情没有结束,政府也不会要求完全关闭。相反,我们会像新加坡一样边生活边战斗。否则,病毒不会死亡,经济将首先死亡。

经济环境的变化

疫情对宏观经济的影响可以从国内生产总值、消费物价指数、股市和汇率来看:

对国内生产总值的影响更大:第一产业没有影响,但只占国内生产总值的7%;据估计,第二产业的恢复工作和出口将影响约一个月的情况,占39%。第三产业的影响最大,占54%,且最大。此外,春节原本是旺季,估计至少影响两个月,也很难弥补。根据2019年99万亿元的计算,今年的影响估计高达10万亿元。通货膨胀也在逼近。中国央行已经释放了近1亿元的流动性,未来可能还会更多。流动性宽松已成定局,给消费物价指数带来了巨大压力。19年间消费者价格指数为2.9%。剔除猪肉的影响与18年前几乎相同,20年后可能至少会增加1-2个百分点。股票市场能持续多久?3日市场开放后,可以理解的是,政策是为了在短期内保持稳定,但经济和企业仍受到很大影响,波动仍将在长期内得到反映。许多人最初预测今年的牛市不会来得太快,至少不会完全吸收疫情的影响,也不会在第一季度上涨,这可能是建仓的机会。汇率承压:贸易战不确定,美国仍在贪婪地寻找。由于疫情长期受到控制,生产和出口受阻,信心不足,人民币汇率将面临更大的贬值压力。如果疫情在2月底得到控制,将有可能在7日内恢复。

政策环境的变化

政策总是用来对冲市场风险,而不是重叠。相信精英决策者的智慧。今年整体而言,政策环境将对房地产行业更加有利。总体而言,今年财政和货币政策将相对宽松,进一步减税是可能的,但估计幅度不大。去年减税完成后,地方政府的财政相当紧张,地方政府的债务杠杆尚未下降。今年年初,天津、青海和其他省份也有国有资产平台直接拖欠海外债务。他们没有保护自己的脸。从侧面可以看出,地方财政仍然承受着巨大的压力。但是宽松的现金不会被允许流向房地产行业。总体房地产调控政策将略有放松,但不可能做出根本性的改变。中央政府不会表态,各地将根据自己的情况在保持底线的前提下放松。可以放松对房地产销售、购买、签署和贷款的一些限制,但不要寄希望于价格和融资限制的自由化。一些城市可能会放松一些价格限制,但在那些可能放松的城市,市场无法购买价格限制的水平。另一个机会是地方政府可以放开高端市场价格和购买限制,以便出售土地补贴家庭使用。北京去年已经有了一个试点项目,允许高端汽车依赖

在鸟巢的掩护下,没有鸡蛋。经济总量的下降将不可避免地影响到包括房地产在内的各行各业。有人说,2003年非典爆发时,房地产销售没有下降,而是上升了。今年有可能吗?我认为这种可能性很小,2003年和2020年完全不同,就像青少年摔倒和中年车祸的区别一样。如果没有强有力的政策支持,2020年商品房销售总量很可能会回落。2019年的总销售额为15.9万亿,其中12月份占8%,3月份占9%。目前,房地产市场完全冻结,网上销售是空话,没有线下经验,订单不会下,但即使销售办公室是开放的,客户也不敢来。据乐观估计,这将对年销售额产生4-5个百分点的影响,如果推迟到3月份,可能会影响10个百分点左右。在这种情况下,20年内的总销售额很可能在18年内回落到大约15万亿的水平,这意味着19年可能成为房地产销售的历史高峰年。从供应的角度来看,可以供应的商品数量将比19年后略少5%。尽管建设将推迟一个多月,但预售条件可能不会这么严格。去年新增加的投资量将抵消今年第一季度供应较少的部分,或供应但今年年底无法释放的部分。从需求角度来看,经济影响将影响部分购买力,但政策将放松,一些居民的杠杆将被释放,预计这将抵消一些。此外,由于通胀预期,核心城市的投资需求可能会有所增加,但这仍取决于各地购买限制的放松。从价格角度来看,有回落的压力。虽然没有严格的价格限制,但一些企业将不得不降低价格并返还现金,以处理到期债务。不同地区会有差异。对于治理水平较好的城市,尤其是医疗资源较好的城市,价格可能会得到相对较强的支撑。从客户的角度来看,需求存在结构性变化。非典过后,客户对改造的需求急剧增加,他们更喜欢低密度的板楼和非密集区。与此同时,底部销售的投资也大幅增加。在这一轮中,健康社区和家庭共享空间的产品和投资需求将发生变化,而需求将向优秀城市倾斜。

行业变化

外部环境和市场的变化将导致行业内在逻辑的相应变化。增长规模、发展模式和内在逻辑都将发生根本性变化。规模增长的变化:行业规模可能达到顶峰,这可能意味着一个转折点。将来可能很难超过这个总数。至少在交易领域,通货膨胀的影响是可以消除的。龙头企业的规模增长也有所放缓,甚至保持不变。一些中型企业有较高增长率的可能性,这将缩小与龙头企业的差距。小企业高速增长的可能性极小。发展模式的改变:高杠杆土壤储存驱动模式将被推翻。土壤储存已经成为一把双刃剑。没有土地,就没有地方。然而,在金融去杠杆化和价格封顶的情况下,过度的土壤储备不再是弯道超车的引擎,而是脖子上的枷锁。该行业已进入平稳快速发展。每个人都应该确保油箱里的油能够支持下一个加油站,而不是踩油门。行业发展将进入优胜劣汰阶段,进入制造业阶段,进入精细化管理阶段。它主要是基于内生增长的经营,辅之以兼并重组的股份整合,也是企业层面的整合。回到内部逻辑:首先,免疫力非常重要,即提高自身业务质量的能力。抗流行病也让我们明白了自身免疫系统是健康的基础。变大并不一定意味着有很强的免疫力。目前排名前100的实际上是100。未来百强住宅企业无需

建立一个国家是多么困难,建立一个企业也是如此。外部生活环境和游戏规则的变化迫使企业进化。如何进行精细化管理,使价值链中的每一个环节受益,是企业生存的基础。如果你想成为一家之主,你必须解决开门的七个问题:木柴、大米、油、盐、酱、醋和茶。开发企业运营的七件事是:投资、储存、供应和营销、利润回报(投资、土地储存、供应、销售、库存、资金回报和利润),这也将在2020年发生变化。投资周期将会滞后,总额将会下降:前一个季度将是投资的一个小高峰,以补充当年的供应,并在当年开放市场。受今年疫情影响,政府将推迟征地。由于销售现金流中断,开发商也将在第一季度减少土地收购。由于今年总销售额可能出现回落,以及金融机构的去杠杆化,预计今年全年土地收购基金将较19年前略有下降。土地储备是一把双刃剑。不,不要太多。随着房地产行业进入一个较长的时期,许多地方房价的增长不一定会超过金融机构的高利率。土地储备将成为一种负担。合理的土壤储量应在两年到两年半之间,既能满足开发需要,又有时间灵活补充,不消耗太多的资金成本。土壤储存量高的公司今年将减少占用土地,以加快土壤储存量的周转,减少土壤储存量。供应包括产品结构和运营节奏两个方面:供应什么类型的产品、供应多少和何时供应,这是对客户判断、市场洞察力和自身目标的综合分析。如果你做得好,你会像一个熟练的工人解决一头牛。你们将以平稳的节奏和一步一个脚印的方式相互联系。它不仅是一项技术活动,也是一项艺术活动。今年的产品将在绿色健康方面有更快的创新,整体供应速度将被推迟。与此同时,在市场的压力下,许多项目不得不出售,以减轻项目资金的压力,尤其是三、四号线。销售永远是成功的关键。销售压力每年都很大,今年尤其如此。对购买、关闭疫情、拦截和杀害中介等的政策限制。让许多销售人员开始怀疑他们的生活。今年的销售要赶上未来三个季度的年度目标将更加困难和累人。然而,没有多少创新的销售手段,也没有有效的计划来打击中间商的垄断。即使今年的政策将放松一些购买限制,在资金和年度目标的压力下,也可能会出现一场区域踩踏的肉搏战。在今年总销量下降的同时,该行业的营销率将高于19年来的水平。库存是房屋企业的毒瘤,今年是清仓年。天气好的时候,保持库存没有问题。从现在开始,股票将会上涨,而且长时期将会到来。股票将下跌而不是上涨。特别是在产品不断升级的情况下,如非典,该塔的库存以后将以较低的价格出售。库存,尤其是现有的住房库存和积压库存,是消耗资本成本、占据宝贵资本并吞噬唯一利润的癌症。今年的疫情导致了房地产公司资金和利润的短缺。库存必须严格控制。可以销售的存货总量的上限最好不超过四个月的销售额,但是如何降低存货的价格是另一个挑战。汇款是企业的造血功能和生命线。在去杠杆化的金融环境中,今年的还款尤为重要,是安全的基础,也是内生增长的引擎。无退款销售是流氓行为。专业投资机构对房地产企业进行评估时,不仅要看销售规模,还要更注重退款规模和销售退款率,这更真实、更准确。整个第一季度,募集的资金量预计将下降约40%。我希望今年的贷款限额和抵押贷款限额可以放宽

“黑天鹅”不可预测,“灰犀牛”不可避免。知道法律如此,你就不能改变它。如果你不能改变世界,你会改变自己,并不断尝试进化和迭代以更好地适应世界。无论奋斗、学习、提升还是创新,它们都是进化的方式。然而,无论什么样的进化,它们都必须迅速付诸行动,并有更多的生存机会。然而,这也是一个规则,当有危险的时候,一定有机会。如果你现在只看到危险,而没有看到机会,那么请记住,当每个人都有困难时,它们就是机会。(以上纯粹是个人的观点,而且这种猜测也会随着疫情的变化而改变。)